법무법인 경국
박효영 변호사
재건축조합이 조합원 소유 상가를 신탁받아 조합 명의로 소유권이전등기를 마치면, 그 상가에 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 조합이 임대인의 지위를 이어받아 임대차보증금 반환의무를 부담한다. 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결은 대항력 있는 상가임대차가 기간 만료로 끝난 뒤 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물이 양도되면 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하여 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 종전 임대인은 그 채무를 면한다고 판시하였다. 임대차가 기간 만료로 끝난 뒤에 조합 명의 등기가 이루어졌다는 이유로 조합의 승계를 부정한 원심은 이 판결로 파기되었다. 상가가 많은 재건축 구역에서는 신탁등기 무렵 보증금이 정산되지 않은 임대차가 얼마나 남아 있는지에 따라 조합이 부담할 보증금 규모가 달라진다.
사안의 개요
서울의 한 주택재건축정비사업조합 구역 안에 있는 상가건물 점포의 임차인이 조합을 상대로 보증금 반환과 손해배상을 청구한 사건이다. 임차인은 2017. 6. 12. 점포 소유자로부터 점포를 임차하면서 전 임차인에게 권리금 1,000만 원을 지급하였고 이후 임대차기간을 2021. 12. 31.까지로 갱신하였다. 조합이 받은 관리처분계획인가는 2018. 12. 6. 고시되었고, 조합은 이주기간을 2021. 6. 1.부터 2021. 11. 30.까지로 정하여 2021. 4. 30. 조합원과 세입자에게 이주안내문을 통지하였다. 갱신 계약서에는 조합의 이주확정통보가 있으면 임대차기간 만기 전이라도 임차인이 보증금을 받은 뒤 조건 없이 점포를 인도한다는 특약이 들어 있었다.
조합은 2021. 8. 10. 점포 인도소송을 제기하면서 착오로 현재 임차인이 아닌 전 임차인을 피고로 표시하였고 승소 판결이 확정된 뒤 현재 임차인에 대한 승계집행문을 받아 2022. 4. 6. 인도집행을 마쳤다. 그 사이인 2022. 1. 19. 점포에 관하여 2022. 1. 7.자 신탁을 원인으로 한 조합 명의 소유권이전등기가 이루어졌고, 그때까지 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상태였다.
임차인은 조합이 신탁등기로 점포 소유권을 취득하여 임대인 지위를 승계하였다며 보증금 반환을 구하는 한편, 도시정비법 제70조에 따른 보증금 반환청구와 권리금 회수 방해·영업손실에 따른 손해배상청구도 함께 하였다. 원심인 서울중앙지방법원 2023. 11. 21. 선고 2023나14222 판결은 임대차가 2021. 12. 31. 기간 만료로 종료되었고 조합은 그 뒤인 2022. 1. 19. 소유권을 취득하였으므로 임대인 지위를 승계하지 않았다고 보았다. 제70조에 따른 청구도 임대차 종료 후에는 해지권을 행사할 수 없다는 이유로 배척하였고, 권리금과 영업손실 청구 역시 받아들이지 않았다.
대법원의 판단 — 기간 만료 후 양도와 임대인 지위의 당연승계
대법원은 상가임대차법 제9조 제2항(임대차 종료 후 보증금 반환 시까지 임대차관계 존속)과 제3조 제2항(임차건물 양수인의 임대인 지위 승계)의 취지를 차례로 확인한 다음, 두 조항을 결합하여 다음과 같이 판시하였다.
대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다. (대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결)
판시 내용을 풀어 보면, 제9조 제2항은 보증금을 돌려받을 때까지 임차인의 점유를 임대차기간 중과 같은 정도로 보호하려는 규정이므로 대항력 있는 상가임대차는 기간이 끝났다는 사정만으로 소멸하지 않고 종료된 상태의 임대차관계로 계속되며, 그 상태에서 건물이 넘어가면 보증금 반환채무도 소유권과 함께 새 소유자에게 넘어가고 종전 임대인은 임대차관계에서 빠진다. 대법원은 이 법리를 사안에 적용하여 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 2021. 12. 31. 기간 만료 후에도 보증금을 받지 못하여 임대차관계가 존속하였고 그 뒤 조합이 점포 소유권을 취득함으로써 임대인 지위를 승계하였다고 보아야 한다고 판단하였다. 원심이 대항력 유무를 따지지 않은 채 기간 만료만을 이유로 승계를 부정한 것은 상가임대차법 제3조와 제9조 제2항에 관한 법리를 오해한 것이라고 보아, 원심판결 중 보증금 반환청구 부분을 파기하고 서울중앙지방법원에 환송하였다. 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 생기므로(상가임대차법 제3조 제1항), 이 사건 임차인에게 그 대항력이 있었는지는 환송심의 심리 대상으로 남았다.
제3조 제2항의 양수인은 매매로 소유권을 취득한 사람에 한정되지 않는다. 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결은 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다고 판시하였다. 신탁을 원인으로 소유권이 이전된 경우에 관하여는 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결이 재건축조합의 건물인도 사건에서 건물 소유 회사가 마친 부동산 담보신탁등기의 효과를 판단하였다. 그 판결은 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로 신탁등기일 당시 존재하던 임대차의 임대인 지위가 수탁자에게 승계된다고 보았다. 재건축조합은 사업을 진행하기 위하여 조합원 소유 부동산을 신탁받아 조합 명의로 등기하는 경우가 많고 그 신탁등기로 대항력 있는 임대차의 임대인 지위도 함께 넘겨받게 된다.
대법원 판결 전에는 같은 쟁점에 관한 하급심 판단이 엇갈렸다. 서울중앙지방법원 2022. 2. 10. 선고 2021가단5078240 판결은 지역주택조합이 매매와 신탁 등을 거쳐 상가건물의 최종 소유자가 된 사안에서, 대항력 있는 임대차의 기간이 끝난 뒤 보증금이 반환되기 전에 건물이 양도되면 양수인에게 종료된 상태의 임대인 지위가 승계된다고 보아 조합의 임대인 지위를 인정하였고, 이 판결은 항소심과 상고심(대법원 2023다238050 상고기각)을 거쳐 확정되었다. 이 사건 원심은 이와 달리 판단하였다. 주택임대차에 관하여는 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결이 같은 법리를 밝혀 둔 바 있고, 이번 판결로 상가임대차에서도 같은 결론이 확인되었다.
도시정비법 제70조에 따른 반환청구와의 관계
정비사업에는 임차인 보호를 위한 별도 규정이 있다. 도시정비법 제70조(법률 제21447호, 시행 2026. 7. 1.)는 다음과 같이 정한다.
제70조(지상권 등 계약의 해지) ① 정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.
② 제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다.
③ 제2항에 따른 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있다.
(④ 생략)
⑤ 제74조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권ㆍ전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 「민법」 제280조ㆍ제281조 및 제312조제2항, 「주택임대차보호법」 제4조제1항, 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항을 적용하지 아니한다.
위 2012다62561, 62578 판결은 이 규정(구 도시정비법 제44조)의 취지를 「정비사업의 관리처분계획 인가 고시에 따라 그 의사에 반하여 임대차목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하는 한편, 계약상 임대차기간 등 권리존속기간의 예외로서 이러한 권리를 조기에 소멸시켜 원활한 정비사업의 추진을 도모하고자 함에 있다」고 설명하고 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 반환을 구하려면 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 한다고 판시하였다. 같은 판결은 사업시행자가 보증금을 지급한 뒤 토지등소유자에게 구상하도록 한 제3항도 토지등소유자에게 보증금반환채무가 있음을 근거로 한 규정이라고 보았다.
이 사건 원심은 임차인이 임대차 종료 뒤에야 해지 의사를 밝혔으므로 제70조 제1항의 해지권을 행사할 수 없고 제2항에 따른 청구도 할 수 없다고 보았다. 대법원은 상가임대차법에 따른 승계 문제로 보증금 부분을 파기하면서 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략하였으므로, 제70조에 관한 원심 판단의 당부는 이번 판결로 정리되지 않았다. 제70조에 따른 청구는 사업 시행으로 임대차 목적을 달성할 수 없게 된 임차인에게 해지권과 사업시행자에 대한 반환청구권을 주고 그 부담을 구상으로 토지등소유자에게 돌리는 방식인 반면, 상가임대차법 제3조에 따른 승계는 조합이 임대인 자신이 되어 보증금을 반환하는 것이어서 두 경로는 요건과 효과가 다르다.
조합이 상가임대차법 제3조에 따라 임대인 지위를 승계하면 종전 임대인인 조합원은 보증금 반환채무를 면하므로, 조합이 보증금을 지급한 뒤 제70조 제3항을 근거로 그 조합원에게 구상할 수 있는지는 분명하지 않고, 이번 판결도 조합과 조합원 사이의 정산 문제는 다루지 않았다. 한편 제70조 제5항은 관리처분계획인가를 받은 경우 상가임대차법 제9조 제1항(기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차의 기간을 1년으로 보는 규정)의 적용을 배제할 뿐, 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 같은 조 제2항은 배제하지 않는다. 이 사건도 관리처분계획인가·고시 뒤의 사안이었으나 대법원은 제9조 제2항을 그대로 적용하였다.
권리금과 영업손실 청구
상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하지 못하도록 하면서 단서에서 같은 법 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 그러하지 아니하다고 정한다. 그 사유 가운데 하나가 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’다(제10조 제1항 제7호 다목). 대법원은 권리금 청구에 관하여는 다음과 같이 판시하여 원심의 결론을 유지하였다.
피고의 재건축사업에 관하여 이미 관리처분계획이 인가 · 고시되었고, 예정된 이주기간이 도과하는 등 재건축사업이 상당부분 진행되고 있었으며, 임대차계약에도 이주기간에 이 사건 점포를 인도한다는 취지의 특약이 있는 점 등에 비추어 보면 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 손해배상 청구를 배척한 원심의 결론은 결과적으로 정당하다. (대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결 이유 중)
이 판단은 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결의 기준과 같은 취지다. 그 판결은 임대차 종료 시 이미 관리처분계획인가·고시가 이루어졌다면 갱신거절 사유가 있다고 할 수 있지만, 사업시행인가·고시만 있었던 경우에는 단기간 내에 관리처분계획인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한 갱신거절 사유가 있다고 할 수 없고, 그 사유의 증명책임은 임대인에게 있다고 판시하였다. 그 사건은 주택재개발정비사업시행인가가 고시된 단계에서 임대차가 종료된 사안이었고, 대법원은 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임을 인정한 원심을 유지하였다(당시 구법은 보호기간을 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터’로 정하였고, 2018. 10. 16. 개정으로 6개월이 되었다).
영업손실 청구는 임대차가 묵시적으로 갱신되어 2022. 12. 31.까지 존속한다는 것을 근거로 하였다. 원심은 임대인이 갱신거절 기간 안에 갱신 거절의 뜻을 전하였고 이주 특약과 인도소송 제기 등의 사정이 있었다는 이유로 임대차가 2021. 12. 31. 기간 만료로 종료되었다고 보아 이 청구를 배척하였고, 대법원도 그 판단에 잘못이 없다고 보았다. 위 2012다62561, 62578 판결은 손실보상이 완료되기 전에는 사용·수익 정지가 적용되지 않는다는 구 도시정비법 규정이나 토지보상법 규정이 주택재건축사업에 유추적용되지 않는다고 판시하였으므로, 재건축 구역의 상가 임차인이 다툴 수 있는 금전 문제는 주로 보증금 반환과, 요건을 갖춘 경우의 권리금 손해배상이다. 재개발사업의 영업손실보상은 정비사업 영업손실보상에 관한 글에서, 재건축조합의 인도청구와 점유 문제는 관리처분계획인가 고시와 점유의 이전에 관한 글에서 다루었다.
판결이 남긴 쟁점
이번 판결은 상가임대차법 제9조 제2항의 존속 의제를 거쳐 승계를 인정하였다. 그런데 같은 법 제2조 제3항은 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 제3조를 적용하도록 하면서 제9조는 그 목록에 넣지 않았다. 보증금액을 초과하는 고액 임대차가 기간 만료로 끝난 뒤 소유권이 조합으로 넘어간 경우에도 같은 결론이 나오는지는 이 판결이 다루지 않았으므로, 그런 점포는 별도로 검토하여야 한다.
주택임대차에 관하여 위 2001다64615 판결은 임차인이 임대인 지위의 승계를 원하지 않으면 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 그 경우 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 보았다. 상가 임차인이 조합 대신 종전 임대인에게 보증금을 청구하려 할 때에는 이 법리가 상가임대차에도 적용되는지가 쟁점이 될 수 있는데, 이번 판결은 이 점을 판단하지 않았다.
이 사건에서는 인도소송의 상대방 특정도 문제가 되었다. 앞서 본 인도소송의 피고와 마찬가지로 점유이전금지가처분의 채무자도 착오로 전 임차인으로 표시되었고, 현재 임차인은 승계집행문에 따른 집행 전날 집행문 부여에 대한 이의의 소를 제기하였다가 집행이 끝난 뒤 취하하였다(원심 인정사실). 상가 점포는 영업 양도 등으로 임차인이 바뀌는 경우가 있으므로, 인도소송과 가처분을 신청하기 전에 사업자등록 현황과 현장 점유자를 확인하여 상대방을 정확히 특정하면 집행 단계의 다툼을 줄일 수 있다.
판례 비교
| 판결 | 쟁점 | 결론 |
|---|---|---|
| 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결 | 기간 만료 후 보증금 미반환 상태에서 신탁으로 점포 소유권을 취득한 재건축조합의 임대인 지위 승계, 권리금·영업손실 배상 | 대항력이 있으면 승계하여 보증금 반환채무를 면책적으로 인수(보증금 부분 파기환송), 권리금·영업손실 청구 배척은 유지 |
| 서울중앙지방법원 2023. 11. 21. 선고 2023나14222 판결(원심) | 같은 사안의 임대인 지위 승계, 도시정비법 제70조 청구 | 승계 부정, 제70조 청구 배척(보증금 부분 대법원에서 파기) |
| 서울중앙지방법원 2022. 2. 10. 선고 2021가단5078240 판결 | 임대차 종료 후 매매·신탁 등을 거쳐 상가를 취득한 지역주택조합의 임대인 지위 | 승계 인정(항소심·상고심을 거쳐 확정) |
| 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 | 상속으로 소유권을 취득한 자가 상가임대차법 제3조 제2항의 양수인인지 | 소유권 변동 원인을 불문하고 양수인에 해당 |
| 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 | 구 도시정비법 제44조에 따른 보증금 반환청구의 요건, 신탁등기와 임대인 지위 | 토지등소유자에 대한 보증금반환채권이 있어야 청구 가능, 신탁등기 당시 임대차의 임대인 지위는 수탁자가 승계 |
| 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결 | 정비사업 진행 단계와 권리금 회수기회 보호의 예외 | 관리처분계획인가·고시 후면 갱신거절 사유 인정, 사업시행인가만으로는 원칙적으로 부정, 증명책임은 임대인 |
| 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 | 주택임대차 종료 후 주택 양도와 임대인 지위 | 양수인 승계, 임차인이 이의하면 종전 임대인의 보증금 반환채무 존속 |
체크리스트
조합은 조합원에게서 상가를 신탁받기 전에 점포별로 보증금 액수와 반환 여부, 임차인의 사업자등록과 점유 상태를 조사해 둘 필요가 있다. 신탁등기 당시 보증금이 정산되지 않은 대항력 있는 임대차가 있으면 조합이 그 보증금 반환채무를 부담하게 되므로, 신탁계약이나 정관에 조합원이 임대보증금을 정산한 뒤 신탁하도록 하거나 조합이 지급한 보증금을 그 조합원의 분담금 또는 청산금에서 공제하는 조항을 두어 조합원과의 정산 다툼에 대비할 수 있다. 조합이 임대인 지위를 승계한 점포라면 인도를 구할 때 보증금 반환 문제가 함께 제기되므로, 보증금 지급이나 공탁 일정도 명도 일정과 함께 잡아 두어야 한다.
점포를 임대한 조합원은 정비구역 지정 이후 임대차계약을 새로 체결하거나 갱신할 때 정비사업의 진행 단계와 예상 철거 시기를 계약서에 구체적으로 적어 두는 것이 좋다. 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우를 갱신거절 사유로 정하고 있고, 이 사건에서도 이주확정통보 시 인도한다는 특약이 권리금 청구를 배척하는 사정으로 고려되었다.
상가 임차인은 보증금을 받기 전까지 대항력을 유지하는 데 주의해야 한다. 임차권등기를 마치면 그 뒤 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력을 잃지 않으므로(상가임대차법 제6조 제5항), 보증금을 받지 못한 채 점포를 비워야 할 때에는 먼저 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 마쳐 두어야 한다. 점포를 비운 뒤에도 보증금을 받지 못한 임차인은 등기사항증명서로 신탁등기 시점을 확인하고 그 시점에 대항력을 갖추고 있었던 경우 조합을 상대로 보증금 반환을 청구하는 방법을 검토할 수 있다. 권리금은 관리처분계획인가·고시 후 이주기간이 지난 단계에서는 인정되기 어려우므로, 그 전에 신규임차인을 주선한 사실과 임대인이 이를 거절한 경위를 자료로 남겨 두어야 한다.
이 글은 일반적 정보 제공을 위한 것으로 개별 사안의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 재건축 구역 상가의 임대차보증금이나 권리금과 관련해 궁금한 점이 있으시면 정비사업 소송 경험이 있는 변호사와 상담해 보시기를 권합니다.
