이주·명도·보상

재건축조합이 조합원 소유 상가를 신탁받아 조합 명의로 소유권이전등기를 마치면, 그 상가에 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 조합이 임대인의 지위를 이어받아 임대차보증금 반환의무를 부담한다.

대법원 2026. 1. 8. 선고 2023다211741 판결은 관리처분계획인가의 고시로 사업시행자가 사용·수익권과 인도청구권을 가질 뿐, 종전 토지 등에 대한 소유자들의 점유가 재건축조합에 곧바로 승계되지는 않는다고 판시하였다.

재개발이 진행되면 상가 세입자는 영업을 접거나 다른 곳으로 옮겨야 한다. 이때 받는 것이 영업손실보상이다. 정비사업의 영업손실보상은 토지보상법과 그 시행규칙을 따르고, 영업을 아주 접는 폐업이냐 잠시 옮기는 휴업이냐에 따라 보상의 범위가 크게 달라진다.

관리처분계획 인가 단계에서 분양신청을 하지 않은 조합원은 조합원의 지위에서 벗어나 현금청산의 대상이 되고, 사업시행자는 정해진 기간 안에 손실보상 협의와 수용재결 신청 또는 매도청구 소송을 진행하여야 한다.

재건축에 동의하지 않은 토지등소유자의 부동산을 사업시행자가 매도청구로 확보할 때, 그 매매대금의 기준인 시가에는 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된다. 매도청구의 시가는 현황 그대로의 가격이 아니라, 사업이 시행된다는 것을 전제로 한 객관적 거래가격이다.

정비사업(재개발·재건축)이 관리처분계획인가 단계를 넘어 착공으로 가려면, 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자나 세입자로부터 토지·건물을 넘겨받아야 한다. 조합은 “관리처분계획이 인가·고시됐으니 비워 달라”고 하고, 점유자는 “보상부터 받아야겠다”고 다툰다.