박효영 변호사
관리처분계획 인가 단계에서 분양신청을 하지 않은 조합원은 어떻게 처리되는가. 결론부터 말하면, 그는 조합원의 지위에서 벗어나 현금청산의 대상이 되고, 사업시행자는 정해진 기간 안에 손실보상 협의와 수용재결 신청 또는 매도청구 소송을 진행하여야 한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 이 절차의 기산점과 기한을 구체적으로 정하고, 기한을 넘기면 사업시행자가 지연일수에 따른 이자를 물도록 한다. 기간의 계산과 그 도과의 효과를 정확히 이해하는 것이 조합과 청산 대상자 모두에게 중요하다.
현금청산의 대상 — 도시정비법 제73조 제1항
도시정비법 제73조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 일정한 자와 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 정한다. 다만 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.
도시정비법 제73조 제1항 “사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.”
협의의 상대방은 네 유형이다. 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자다. 이들은 정비사업이 예정한 새 건축물을 분양받는 대신 종전 자산의 가치를 금전으로 청산받고 사업에서 이탈한다. 분양신청을 하지 않는 선택이 곧 현금청산으로 이어진다는 점에서, 분양신청 기간과 그 종료의 효과는 조합원에게 결정적이다.
협의가 성립하지 않으면 — 60일 이내 수용재결·매도청구
손실보상 협의가 언제나 성립하는 것은 아니다. 도시정비법 제73조 제2항은 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다고 정한다. 어느 방법을 취하는지는 사업 유형에 따라 나뉜다. 재개발사업은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용재결의 방법으로, 재건축사업은 매도청구소송의 방법으로 종전 자산의 소유권을 확보한다. 재개발이 공용수용의 성격을 가지는 반면 재건축은 사법상 매매의 성격을 가지는 차이가 이 국면에서 드러난다.
이 60일의 기산점을 정확히 짚을 필요가 있다. 기산점은 협의 기간의 만료일 다음 날이다. 협의 기간은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일이므로, 사업시행자는 그 90일이 지난 다음 날부터 다시 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. 두 기간을 합하면 사업시행자에게 주어진 절차 진행의 시간 구조가 드러난다.
기한을 넘기면 — 지연일수에 따른 이자
사업시행자가 60일의 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하면, 그 지연에 대한 책임이 따른다. 도시정비법 제73조 제3항은 이 경우 사업시행자가 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다고 정하고, 그 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정하도록 한다.
도시정비법 제73조 제3항 “사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.”
구체적 이율은 도시정비법 시행령이 지연 기간에 따라 단계적으로 정한다. 6개월 이내의 지연일수에는 100분의 5, 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에는 100분의 10, 12개월 초과의 지연일수에는 100분의 15의 이율이 적용된다. 지연이 길어질수록 이율이 올라가는 구조여서, 사업시행자가 기한을 넘기면 그 부담이 지연 기간에 비례하여 커진다. 이 규정은 사업시행자가 청산 절차를 미룸으로써 청산 대상자의 재산권 행사가 장기간 제한되는 것을 방지하려는 취지다.
종전 자산 평가의 기준 시점
현금청산금 또는 매도청구 대금의 크기는 종전 자산을 언제를 기준으로 평가하느냐에 따라 달라진다. 재건축 매도청구의 경우 매도청구권 행사로 성립하는 매매계약의 시가를 기준으로 대금을 산정하며, 그 시가에는 정비사업으로 예정된 개발이익이 포함된 가격이 반영된다. 재개발 수용의 경우에는 공익사업 보상 법제에 따른 평가가 이루어진다. 평가의 기준 시점과 방법은 사업 유형과 절차에 따라 달라지므로, 청산 대상자와 조합 모두 그 기준을 정확히 확인하는 것이 분쟁을 줄이는 길이다.
| 구분 | 근거 | 내용 |
|---|---|---|
| 협의 기간 | 도시정비법 제73조 제1항 | 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내 손실보상 협의(분양신청기간 종료 다음 날부터 개시 가능) |
| 협의 불성립 시 | 도시정비법 제73조 제2항 | 만료일 다음 날부터 60일 이내 수용재결 신청(재개발) 또는 매도청구소송 제기(재건축) |
| 기한 도과 시 | 도시정비법 제73조 제3항, 시행령 | 지연일수 이자 지급(6개월 이내 5퍼센트, 6~12개월 10퍼센트, 12개월 초과 15퍼센트) |
체크리스트
사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 이후 협의 기간(90일)과 그에 이어지는 절차 기간(60일)을 일정표로 관리하여야 한다. 두 기한 가운데 어느 하나라도 넘기면 지연일수에 따른 이자 부담이 발생하고, 지연이 6개월·12개월을 넘길수록 이율이 5퍼센트에서 10퍼센트, 15퍼센트로 올라간다. 협의가 성립하지 않을 것으로 예상되는 청산 대상자에 대해서는 60일의 기산점을 놓치지 않도록 수용재결 신청 또는 매도청구소송의 준비를 협의 기간 안에 병행하는 것이 안전하다. 재개발과 재건축에서 각각 수용과 매도청구로 방법이 다르다는 점도 절차 설계에서 확인해야 한다.
현금청산 대상자는 자신이 분양신청을 하지 않거나 철회함으로써 청산 대상이 되었는지, 협의 기간과 절차 기간이 준수되었는지를 확인할 필요가 있다. 사업시행자가 60일의 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하였다면 지연일수에 따른 이자를 청구할 수 있다. 종전 자산의 평가 기준 시점과 방법은 청산금의 크기를 좌우하므로, 평가 내역을 확인하고 다툼이 있으면 그 근거를 준비해 두는 것이 필요하다.
이 글은 일반적 정보 제공을 위한 것으로 개별 사안의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적 분쟁은 사실관계와 적용 법령을 함께 검토받으시기를 권합니다.