법무법인 경국
박효영 변호사
재건축에 동의하지 않은 토지등소유자의 부동산을 사업시행자가 매도청구로 확보할 때, 그 매매대금의 기준인 시가에는 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된다. 매도청구의 시가는 현황 그대로의 가격이 아니라, 사업이 시행된다는 것을 전제로 한 객관적 거래가격이다. 이 원칙은 재건축뿐 아니라 가로주택정비사업·소규모재건축사업의 매도청구에도 그대로 적용된다. 매도청구를 앞둔 조합이나 매도청구를 받은 소유자라면 이 시가 산정 기준을 먼저 알아 두는 것이 좋다.
매도청구권의 행사 시기와 절차
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제64조는 재건축사업의 매도청구 절차를 단계적으로 규정한다. 매도청구는 미동의자의 재산권을 강제로 이전시키는 형성권이므로, 그 행사 요건이 엄격하다.
① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. ② 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ 그 기간이 지나면 사업시행자는 만료된 때부터 2개월 이내에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 그 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다(도시정비법 제64조).
조문 내용을 시간 순서로 풀어 보면 다음과 같다. 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 서면 촉구를 보내고, 촉구를 받은 토지등소유자는 2개월 이내에 회답해야 하며, 회답하지 않으면 부동의로 간주된다. 그리고 그 2개월이 지난 뒤 다시 2개월 이내에 매도청구를 해야 한다. 이 기간들은 단순한 권고가 아니라 권리행사의 요건이다. 촉구 절차를 건너뛰거나 마지막 2개월의 행사기간을 넘기면 매도청구권 자체가 부정될 수 있으므로, 사업시행자라면 인가 고시 직후부터 일정을 역산하여 관리해야 한다.
가로주택정비사업과 소규모재건축사업도 같은 구조의 매도청구 제도를 둔다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제35조는 그 사업시행자가 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 동의 여부의 회답을 서면으로 촉구하도록 정하고, 이후 회답·매도청구로 이어지는 절차를 규정한다. 사업 유형에 따라 기산점(사업시행계획인가 고시일 vs 건축심의 결과 통지일)이 다를 뿐, ‘촉구 → 회답 → 매도청구’의 골격과 시가 산정의 법리는 동일하게 작동한다.
시가는 개발이익이 포함된 가격이다
매도청구 분쟁에서 가장 많이 다투어지는 것은 매매대금이다. 미동의자는 가능한 한 높은 값을, 사업시행자는 낮은 값을 주장한다. 대법원은 일찍이 그 기준을 분명히 했다.
이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결).
이 법리는 도시정비법 체계에서도 그대로 이어졌다. 대법원은 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이라고 판시하였다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결). 이 판결은 구 도시정비법에 따라 토지만 소유한 자에게 매도청구권을 행사한 사건으로, 그 매도청구 제도는 현행법의 제64조에 대응한다.
법률가의 시각에서 이 판시가 갖는 의미는 두 가지다. 첫째, 평가의 전제를 ‘철거될 노후 건물’이 아니라 ‘재건축이 시행되는 토지·건물’로 잡는다는 점이다. 둘째, 그 결과 시가에는 개발이익이 들어간다는 점이다. 이는 재건축이 강제수용권에 의하지 않고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)을 준용하지 않는 사업이라는 구조와 맞물린다. 토지보상법이 개발이익을 배제하는 것과 달리, 재건축 매도청구는 그 배제 장치가 적용되지 않으므로 개발이익이 그대로 시가에 반영된다. 다만 여기서 말하는 개발이익은 막연한 기대가 아니라 매도청구권 행사 당시 현실화·구체화된 범위의 것이어야 한다.
도로 현황 토지라도 개발이익을 반영한다
위 2014다41698 판결의 사안은 매도청구 대상 토지가 인근 주민의 통행에 제공된 ‘도로’였다는 점에서 실무적으로 더 큰 함의를 가진다. 원심은 토지의 현황이 도로여서 이미 교환가치가 현저히 저감되어 있다는 이유로, 재건축 시행을 전제로 한 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액하여 시가를 산정하였다. 그러나 대법원은 이를 법리오해로 보아 파기환송하면서 다음과 같이 판시하였다.
이 사건 각 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가하되, 다만 이 사건 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인들을 고려하여 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결).
도로라는 현황만으로 일률적으로 헐값 처리해서는 안 되고, 재건축 후 공동주택 부지가 된다는 전제에서 인근 대지와 같은 기준으로 평가하되 개별요인으로만 조정하라는 것이다. 사업시행자가 도로·맹지 등 현황을 내세워 과도한 감액을 시도할 때, 미동의 토지소유자가 직접 원용할 수 있는 강력한 판시다.
시가 산정의 기준 시점과 현금청산과의 구별
시가에 개발이익이 포함되는지와 함께 실무에서 다툼이 잦은 것이 시가의 기준 시점이다. 매도청구권은 형성권이어서, 그 행사의 의사표시가 상대방에게 도달하면 그 시점에 시가에 의한 매매계약이 성립한다(대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결). 따라서 시가 산정의 기준 시점은 원칙적으로 매도청구 의사표시가 도달한 때이다. 부동산 가격이 가파르게 오르내리는 시기에는 이 기준 시점을 어디로 잡느냐에 따라 매매대금이 크게 달라지므로, 소송에서는 감정의 가격시점이 주요 쟁점이 된다.
매도청구의 시가는 재건축에 동의하지 않은 자에 대한 ‘현금청산’과도 구별해 둘 필요가 있다. 매도청구는 사업 초기 미동의자의 부동산을 사업시행자가 확보하기 위한 제도이고, 현금청산은 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원 등에 대해 그 권리를 금전으로 정산하는 절차다. 다만 재건축에서는 양자 모두 개발이익을 배제하지 않는다는 점에서 평가의 기본 틀이 통한다. 재건축사업이 강제수용권에 의하지 않고 토지보상법을 준용하지 않는 이상, 개발이익을 배제하는 보상법리가 적용되지 않기 때문이다. 이 점에서 토지수용 방식이 동원되는 재개발의 현금청산과는 평가 구조가 다르다.
개발이익을 둘러싼 견해 대립
사업시행자 측에서는 흔히 ‘개발이익은 조합원들이 사업비를 들이고 위험을 부담하여 만들어 낸 것이므로, 사업에 협조하지 않은 미동의자에게까지 그 이익을 나눠 주는 것은 부당하다’는 반론을 편다. 그러나 대법원이 개발이익 포함을 고수하는 근거는, 매도청구가 미동의자의 의사에 반하여 재산권을 박탈하는 제도인 이상, 그 대가는 ‘사업이 시행되는 현실’을 전제로 한 객관적 가치여야 한다는 데 있다. 노후·철거를 전제로 한 가격으로 재산권을 박탈하면 재산권 보장의 헌법적 요청에 어긋난다는 것이다. 개발이익을 포함하는 것은 강제이전의 대가를 객관적 가치로 정하기 위한 것이다. 다만 그 개발이익은 매도청구 당시 현실화·구체화된 범위로 한정되므로, 사업 초기의 불확실한 기대이익이 그대로 반영되는 것은 아니다.
판례 비교
| 법원·선고일·사건번호 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 | 집합건물법상 재건축 결의 후 미참가자 매도청구의 시가 | 노후·철거 전제가 아니라 재건축 결의 전제, 개발이익 포함 가격 |
| 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 | 구 도시정비법상 토지(도로 현황)만 소유한 자에 대한 매도청구의 시가 | 사업 시행 전제의 인근 대지 시가와 동일 평가, 개발이익 포함(도로라는 이유의 3분의 1 감액은 위법) |
입장별 체크리스트
사업시행자(조합)라면 매도청구권의 행사 요건을 일정표로 관리해 두는 것이 좋다. 사업시행계획인가 고시일(소규모 사업은 건축심의 결과 통지일)을 기점으로 30일 이내 서면 촉구, 회답기간 2개월, 그 후 2개월 이내 매도청구라는 기간을 놓치면 권리 자체가 위태로워진다. 촉구의 도달 사실은 내용증명 등으로 입증을 갖춰 두는 것이 안전하다. 시가 다툼에서는 감정 전제를 ‘재건축 시행을 전제로 한 개발이익 포함 가격’으로 명확히 설정하도록 감정신청 단계에서부터 분명히 해 두어야 하고, 개발이익이 과대 계상되지 않도록 현실화·구체화된 범위인지도 함께 확인해야 한다.
미동의 토지등소유자라면 시가에 개발이익이 포함된다는 점을 적극적으로 주장할 수 있다. 사업시행자가 노후 현황을 전제로 낮은 감정가를 제시하면, 위 판례 법리를 들어 재건축 시행을 전제로 한 평가를 요구할 수 있다. 다만 매도청구의 절차적 요건이 충족되면 매매계약 성립 자체를 막기는 어려우므로, 다툼의 중심은 ‘성립 여부’보다 ‘시가 산정’에 두는 것이 현실적이다.
이 글은 일반적 정보 제공을 위한 것으로 개별 사안의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 재건축 매도청구의 절차나 시가 산정과 관련해 궁금한 점이 있으시면 정비사업 소송 경험이 있는 변호사와 상담해 보시기를 권합니다.
