박효영 변호사
재건축에 동의하지 않은 토지등소유자의 부동산을 사업시행자가 매도청구로 확보할 때, 그 매매대금은 ‘노후 상태를 전제로 한 낮은 가격’으로 정하는가, 아니면 ‘재건축으로 오를 값’까지 쳐주는가. 결론부터 말하면, 시가에는 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된다. 매도청구의 시가는 현황 그대로의 낮은 가격이 아니라, 사업이 시행된다는 것을 전제로 한 객관적 거래가격이다. 이 원칙은 재건축뿐 아니라 가로주택정비사업·소규모재건축사업의 매도청구에도 그대로 통한다.
매도청구권은 언제, 어떻게 행사되는가
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제64조는 재건축사업에서의 매도청구 절차를 단계적으로 규정한다. 매도청구는 미동의자의 재산권을 강제로 이전시키는 형성권이므로, 그 행사 요건이 엄격하다.
① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. ② 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ 그 기간이 지나면 사업시행자는 만료된 때부터 2개월 이내에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 그 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다(도시정비법 제64조).
절차를 시간 축으로 풀면 이렇다. 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 서면 촉구를 보내고, 촉구를 받은 토지등소유자는 2개월 이내에 회답해야 하며, 회답하지 않으면 부동의로 간주된다. 그리고 그 2개월이 지난 뒤 다시 2개월 이내에 매도청구를 해야 한다. 이 기간들은 단순한 권고가 아니라 권리행사의 요건이다. 촉구 절차를 건너뛰거나 마지막 2개월의 행사기간을 넘기면 매도청구권 자체가 부정될 수 있으므로, 사업시행자는 인가 고시 직후부터 일정을 역산하여 관리해야 한다.
가로주택정비사업과 소규모재건축사업도 같은 구조의 매도청구 제도를 둔다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제35조는 그 사업시행자가 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 동의 여부의 회답을 서면으로 촉구하도록 정하고, 이후 회답·매도청구로 이어지는 절차를 규정한다. 사업 유형에 따라 기산점(사업시행계획인가 고시일 vs 건축심의 결과 통지일)이 다를 뿐, ‘촉구 → 회답 → 매도청구’의 골격과 시가 산정의 법리는 동일하게 작동한다.
시가는 개발이익이 포함된 가격이다
매도청구 분쟁의 진짜 승부처는 절차가 아니라 ‘얼마’다. 미동의자는 가능한 한 높은 값을, 사업시행자는 낮은 값을 주장한다. 대법원은 일찍이 그 기준을 분명히 했다.
이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결).
이 법리는 도시정비법 체계에서도 그대로 이어졌다. 대법원은 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이라고 판시하였다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결). 이 판결은 구 도시정비법에 따라 토지만 소유한 자에게 매도청구권을 행사한 사건으로, 그 매도청구 제도는 현행법의 제64조에 대응한다.
법률가의 시각에서 이 판시가 갖는 의미는 두 가지다. 첫째, 평가의 전제를 ‘철거될 노후 건물’이 아니라 ‘재건축이 시행되는 토지·건물’로 잡는다는 점이다. 둘째, 그 결과 시가에는 개발이익이 들어간다는 점이다. 이는 재건축이 강제수용권에 기대지 않고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)을 준용하지 않는 사업이라는 구조와 맞물린다.
토지보상법이 개발이익을 배제하는 것과 달리, 재건축 매도청구는 그 배제 장치가 적용되지 않으므로 개발이익이 그대로 시가에 반영된다. 다만 여기서 말하는 개발이익은 막연한 기대가 아니라 매도청구권 행사 당시 현실화·구체화된 범위의 것이어야 한다.
도로 현황 토지라도 개발이익을 반영한다
위 2014다41698 판결의 사안은 매도청구 대상 토지가 인근 주민의 통행에 제공된 ‘도로’였다는 점에서 실무적으로 더 큰 함의를 가진다. 원심은 토지의 현황이 도로여서 이미 교환가치가 현저히 저감되어 있다는 이유로, 재건축 시행을 전제로 한 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액하여 시가를 산정하였다. 그러나 대법원은 이를 법리오해로 보아 파기환송하면서 다음과 같이 판시하였다.
토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가하되, 다만 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인들을 고려하여 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결).
도로라는 현황만으로 일률적으로 낮은 가격 처리해서는 안 되고, 재건축 후 공동주택 부지가 된다는 전제에서 인근 대지와 같은 출발선에 두되 개별요인으로만 조정하라는 것이다. 사업시행자가 도로·맹지 등 현황을 내세워 과도한 감액을 시도할 때, 미동의 토지소유자가 직접 원용할 수 있는 강력한 판시다.
시가 산정의 기준 시점과 현금청산과의 구별
시가가 개발이익을 포함한다는 명제만큼 실무에서 다툼이 잦은 것이 ‘언제를 기준으로 한 시가인가’이다. 매도청구권은 형성권이어서, 그 행사의 의사표시가 상대방에게 도달하면 그 시점에 시가에 의한 매매계약이 성립한다(대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결). 따라서 시가 산정의 기준 시점은 원칙적으로 매도청구 의사표시가 도달한 때이다. 부동산 가격이 가파르게 오르내리는 국면에서는 이 기준 시점을 어디로 잡느냐에 따라 매매대금이 크게 달라지므로, 소송에서는 감정의 가격시점을 둘러싼 공방이 본질적 쟁점이 된다.
매도청구의 시가는 재건축에 동의하지 않은 자에 대한 ‘현금청산’과도 구별해 둘 필요가 있다. 매도청구는 사업 초기 미동의자의 부동산을 사업시행자가 확보하기 위한 제도이고, 현금청산은 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원 등에 대해 그 권리를 금전으로 정산하는 절차다. 다만 재건축에서는 양자 모두 개발이익을 배제하지 않는다는 점에서 평가의 기본 틀이 통한다. 재건축사업이 강제수용권에 기대지 않고 토지보상법을 준용하지 않는 이상, 개발이익을 깎아 내는 보상법리가 끼어들 자리가 없기 때문이다. 이 점에서 토지수용 방식이 동원되는 재개발의 현금청산과는 평가 구조가 다르다.
개발이익을 둘러싼 견해 대립
사업시행자 측에서는 흔히 ‘개발이익은 조합원들이 사업비를 들이고 위험을 부담하여 만들어 낸 것이므로, 사업에 협조하지 않은 미동의자에게까지 그 이익을 나눠 주는 것은 부당하다’는 반론을 편다. 경청할 만한 문제의식이다. 그러나 대법원이 개발이익 포함을 고수하는 근거는, 매도청구가 미동의자의 의사에 반하여 재산권을 박탈하는 제도인 이상, 그 대가는 ‘사업이 시행되는 현실’을 전제로 한 객관적 가치여야 한다는 데 있다. 노후·철거를 전제로 한 낮은 가격으로 재산권을 빼앗으면 재산권 보장의 헌법적 요청에 어긋난다는 것이다.
결국 개발이익 포함은 미동의자 보호와 강제이전의 정당성을 잇는 장치이지 시혜가 아니다. 다만 그 개발이익은 매도청구 당시 현실화·구체화된 범위로 한정되므로, 사업 초기의 불확실한 기대이익이 그대로 반영되는 것은 아니다.
판례 비교
| 법원·선고일·사건번호 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 | 집합건물법상 재건축 결의 후 미참가자 매도청구의 시가 | 노후·철거 전제가 아니라 재건축 결의 전제, 개발이익 포함 가격 |
| 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 | 구 도시정비법상 토지(도로 현황)만 소유한 자에 대한 매도청구의 시가 | 사업 시행 전제의 인근 대지 시가와 동일 평가, 개발이익 포함(도로라는 이유의 3분의 1 감액은 위법) |
체크리스트
사업시행자(조합) 측은, 매도청구권의 행사 요건을 일정표로 관리해야 한다. 사업시행계획인가 고시일(소규모 사업은 건축심의 결과 통지일)을 기점으로 30일 이내 서면 촉구, 회답기간 2개월, 그 후 2개월 이내 매도청구라는 기간을 놓치면 권리 자체가 위태로워진다. 촉구의 도달 사실은 내용증명 등으로 입증을 갖춰 두는 것이 안전하다. 시가 다툼에서는 감정 전제를 ‘재건축 시행을 전제로 한 개발이익 포함 가격’으로 명확히 설정하도록 감정신청 단계에서부터 짚어야 하고, 개발이익이 과대 계상되지 않도록 현실화·구체화된 범위인지도 함께 검증해야 한다.
미동의 토지등소유자 측은, 시가에 개발이익이 포함된다는 점을 적극적으로 활용해야 한다. 사업시행자가 노후 현황을 전제로 낮은 감정가를 제시하면, 위 판례 법리를 들어 재건축 시행을 전제로 한 평가를 요구할 수 있다. 다만 매도청구의 절차적 요건이 충족되면 매매계약 성립 자체를 막기는 어려우므로, 다툼의 무게중심은 ‘성립 여부’보다 ‘시가 산정’에 두는 것이 현실적이다.
매도청구는 미동의자의 재산권을 강제로 이전시키는 제도인 만큼, 행사 요건의 충족과 개발이익을 반영한 시가 산정 모두에서 정밀한 검토가 필요합니다.