박효영 변호사
투기과열지구에서 정비사업 구역의 부동산을 사면 조합원이 될 수 있는가. 결론부터 말하면, 원칙적으로 될 수 없다. 투기과열지구로 지정된 지역에서는 일정 시점 이후 정비사업의 토지·건축물을 양수한 자는 조합원 자격을 취득하지 못하고, 예외 사유에 해당해야만 조합원이 된다. 예외에 걸리지 않으면 양수인은 조합원이 아니라 현금청산 대상이 되므로, 매수 전에 예외 해당 여부를 확정하는 것이 무엇보다 중요하다.
제39조 제1항과 제2항은 다른 장치다
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제39조는 두 개의 서로 다른 제한을 담고 있다. 제1항은 조합설립인가 후 1인으로부터 여러 명이 양수한 경우 등을 ‘대표 1인만 조합원’으로 묶는 조합원 수 제한이다. 반면 제2항은 투기과열지구에서 조합원 지위의 양도 자체를 제한하여, 양수인의 조합원 자격 취득을 원칙적으로 봉쇄하는 장치다. 흔히 ‘조합원 지위 양도 제한’이라 부르는 것은 이 제2항이다. 두 조항은 작동 국면과 효과가 달라 혼동해서는 안 된다.
도시정비법 제39조 제2항 본문은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖에 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정한다. 즉 일정한 기준 시점을 지나면 부동산을 사더라도 그 지위가 양수인에게 넘어가지 않는다. 투기 목적의 매매를 차단하려는 취지다.
예외 — 실수요·불가피한 사정과 사업 지연
다만 제39조 제2항은 여러 예외를 두어, 투기와 무관한 실수요자나 불가피한 사정이 있는 양도인의 부동산을 양수한 자는 조합원이 될 수 있도록 한다. 대표적인 예외는 다음과 같다. 세대원의 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 특별시·광역시·시·군으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우, 그리고 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 등이다.
이 가운데 실무에서 가장 자주 문제되는 것이 1세대 1주택 장기보유·장기거주 예외다. 도시정비법 제39조 제2항 제4호는 ‘1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우’를 예외로 정하고, 도시정비법 시행령 제37조 제1항은 그 소유기간을 10년, 거주기간을 5년으로 규정한다. 즉 양도인이 1세대 1주택자로서 그 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주하였다면, 그 주택을 양수한 자는 조합원이 될 수 있다. 소유기간과 거주기간은 어느 하나만이 아니라 둘 다 충족되어야 한다.
이 요건의 해석에는 세부 분기가 있다. 시행령은 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우 피상속인의 소유기간과 거주기간을 합산하도록 하고, 소유자가 해외 파견 등으로 직접 거주하지 못한 경우 배우자·직계존비속이 거주한 기간을 합산할 수 있도록 한다. 요건 판단의 기준 시점을 언제로 볼 것인지—매매계약 체결 시인지, 소유권 이전 시인지—도 실무에서 다투어지는 쟁점이며, 최근 하급심은 매매계약 체결 시 양도인이 1세대 1주택자로서 소유·거주 요건을 충족하였다면 양수인이 조합원 지위를 취득한다는 취지로 판단한 예가 있다. 이 쟁점은 여전히 사안별로 다투어지는 영역이므로, 계약 시점과 이전 시점의 요건 충족 여부를 모두 확인해 두는 것이 안전하다.
또한 사업이 지연되는 경우에도 예외가 인정된다. 도시정비법 시행령 제37조는 조합설립인가일부터 일정 기간 내에 사업시행계획인가 신청이 없거나, 사업시행계획인가일부터 일정 기간 내에 착공하지 못하거나, 착공일부터 일정 기간 내에 준공되지 않은 정비사업의 토지·건축물을 그 기간 이상 계속 소유한 자가 양도하는 경우를 조합원 지위 양도가 허용되는 사유로 정한다. 사업이 장기 표류하는 동안 재산권 행사를 과도하게 제한하지 않으려는 취지다.
여기에서 기준 시점을 정확히 이해할 필요가 있다. 양도 제한이 개시되는 시점은 사업 유형에 따라 다르다. 재건축사업은 조합설립인가를 기준으로, 재개발사업은 관리처분계획인가를 기준으로 그 이후의 양수인이 원칙적으로 조합원이 되지 못한다. 재개발의 기준 시점을 관리처분계획인가로 늦춘 것은 재개발이 재건축보다 사업 기간이 길고 권리관계가 복잡한 사정을 반영한 것이다. 한편 투기과열지구로 지정되기 전에 이미 부동산 양도를 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 부동산 거래의 신고를 한 경우에는, 지정 전에 형성된 거래를 보호하는 취지에서 그 양수인도 조합원이 될 수 있다. 결국 언제 계약을 맺었고 언제 지정이 있었는지, 그리고 기준 시점을 지났는지가 조합원 지위 취득 여부를 가른다.
위반의 효과 — 양수인은 현금청산 대상
예외에 해당하지 않는데도 투기과열지구에서 조합원 지위를 양수한 경우, 양수인은 조합원이 되지 못한다. 이 경우 그 부동산에 관한 권리는 현금청산의 방법으로 정산되며, 양수인은 분양신청 자격을 갖지 못한다. 결국 아파트를 분양받을 것을 기대하고 매수하였더라도, 예외 요건을 갖추지 못하면 조합원 지위가 아니라 청산금 채권만 남게 되는 것이다. 외형상 멀쩡한 정비구역 내 부동산이라도 조합원 지위가 이전되지 않는 이른바 ‘물딱지’가 될 수 있다는 점에서, 제39조 제1항의 다물권자 문제와 함께 매수 단계에서 반드시 짚어야 할 위험이다.
정리
| 구분 | 근거 | 내용 |
|---|---|---|
| 원칙 | 도시정비법 제39조 제2항 본문 | 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 양수한 자는 조합원 자격 취득 불가 |
| 대표 예외 | 도시정비법 제39조 제2항 제4호, 시행령 제37조 제1항 | 1세대 1주택자로서 소유 10년·거주 5년 이상인 주택의 양수인 |
| 사업 지연 예외 | 도시정비법 시행령 제37조 | 조합설립·사업시행계획인가·착공 후 일정 기간 내 다음 단계로 나아가지 못한 사업의 장기 보유자 양도 |
| 위반 효과 | — | 양수인은 조합원 아님, 현금청산 대상 |
체크리스트
매수를 검토하는 사람은 대상 부동산이 투기과열지구 내 정비구역에 있는지, 기준 시점(재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가)을 지났는지를 가장 먼저 확인해야 한다. 기준 시점을 지났다면 조합원 지위 양도가 가능한 예외에 해당하는지를 양도인의 세대 구성, 주택 수, 소유·거주기간을 기준으로 검증해야 한다. 1세대 1주택 예외를 원용하려면 양도인의 소유 10년·거주 5년 요건을 등기부·주민등록·거주 사실 자료로 확인하고, 계약 체결 시점과 소유권 이전 시점 모두에서 요건이 충족되는지를 함께 점검하는 것이 안전하다. 예외에 해당하지 않으면 조합원이 아니라 현금청산 대상이 된다는 점을 매매대금 산정과 계약 조건에 반영해야 한다.
조합은 조합원 명부를 관리할 때 투기과열지구 지정일과 기준 시점 이후의 양수인에 대해 예외 해당 여부를 심사하고, 예외에 해당하지 않는 양수인을 조합원으로 처리하지 않도록 관리처분 단계에서 정리해야 한다. 예외 요건의 판단 시점과 기간 합산 문제는 분쟁으로 비화하기 쉬우므로, 심사 근거를 문서로 남겨 두는 것이 안전하다.
조합원 지위 양도 제한은 분양자격의 존부를 좌우하므로, 매매든 조합원 심사든 그 전에 예외 해당 여부를 정밀하게 확인하는 검토가 필요합니다.