법무법인 경국
박효영 변호사
추진위원회가 선정한 정비업체와의 용역계약을 둘러싼 다툼은 정비사업 초기에 가장 흔하게 발생하는 분쟁이다. 정비업체는 조합이 설립되면 그 계약이 당연히 조합으로 이어진다고 여긴다. 반면 새로 들어선 조합 집행부는 ‘추진위가 한 계약은 우리와 무관하다’며 용역비 지급을 거부하거나 업체 교체를 시도한다. 법원은 추진위 단계의 용역계약이 조합에 그대로 승계되는 범위를 제한적으로 보므로, 조합 설립을 앞둔 추진위나 정비업체라면 아래 기준을 먼저 확인해 두면 도움이 된다.
계약의 조합 승계 범위
정관에 승계조항이 있거나 총회에서 추인했으니 계약 전부가 당연히 조합으로 넘어간다는 견해가 있으나, 법원은 이를 그대로 받아들이지 않는다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)이 추진위와 조합의 권한을 엄격히 나누고 있기 때문이다. 제32조는 추진위의 업무를 정비업체·설계자 선정, 개략적 시행계획서 작성, 조합설립인가 준비 등으로 한정한다. 추진위는 어디까지나 조합설립을 ‘준비’하는 기구다. 반면 사업시행계획·관리처분처럼 사업을 실제로 시행하는 일은 조합의 몫이고, 정비업체의 선정·변경은 제45조가 조합 총회의 의결사항으로 정한다.
그래서 추진위가 자기 권한을 넘어 조합 고유의 업무까지 미리 묶어 계약하면, 그 부분은 월권이 된다. 수원지방법원 안양지원 2024. 8. 22. 선고 2023가합100723 판결(수원고등법원 2024나23992 항소기각·대법원 2025다215373 심리불속행기각으로 확정)은 ‘이 사건 계약 중 추진위원회 업무에 관한 것을 제외한 부분은 위 강행규정에 위반하여 무효’라고 판시했다. 쉽게 말해 추진위가 권한 밖의 업무까지 포함해 맺은 계약은, 정관에 승계조항이 있더라도 그 부분만큼은 무효가 된다는 뜻이다. 대구고등법원 2023. 11. 15. 선고 2022나25821 판결 역시 조합업무에 관한 용역계약은 추진위 업무범위 밖이라고 보아 같은 결론에 섰다.
추인의 요건과 시점
정비업체가 계약의 효력을 유지하려면 조합 총회의 추인을 받아야 한다. 추인은 무효가 될 수 있는 행위를 나중에 인정해 유효로 하는 의사표시다. 다만 실무에서는 추인의 시점이 가장 자주 문제된다.
추인은 조합이 설립인가를 받고 설립등기까지 마쳐 법적 실체를 갖춘 뒤의 총회에서 이루어져야 한다. 설립 전 창립총회에서 정비업체 선정을 의결해 두었더라도 그것만으로는 충분하지 않다. 앞의 안양지원 판결은 창립총회 의결만으로는 유효한 추인으로 볼 수 없다고 판단했다. 아직 법인격이 없는 단계의 결의로는 기존 계약의 하자가 치유되지 않기 때문이다. 반대로 서울북부지방법원 2024. 5. 23. 선고 2021가합22422 판결은, 설립인가 후 임시총회에서 ‘정비업체 선정 및 계약 추인의 건’을 명확히 상정해 가결한 사안에서 추인을 유효로 인정했다. 조합원들이 그 계약이 무효가 될 수 있음을 알면서도 효과를 조합에 귀속시키려는 의사로 결의했다고 본 것이다.
여기서 실무상 반드시 챙겨야 할 것이 안건의 문구다. ‘기 수행업무 추인의 건’처럼 뭉뚱그리지 말고, ‘추진위가 선정한 ㈜○○ 정비업체와의 용역계약을 조합이 추인하는 건’으로 계약 상대방과 내용을 특정해 상정해야 한다. 그래야 조합원이 무엇을 추인하는지 알고 의결한 것이 되어, 나중에 ‘내용을 모르고 찍었다’는 주장을 막을 수 있다.
무효인 경우의 용역비
조합이 승계를 거부하고 추인도 없었더라도 정비업체가 그동안의 용역 대가를 전혀 받지 못하는 것은 아니다. 계약이 무효라도 한쪽이 법률상 원인 없이 이익을 얻었다면 돌려주어야 한다. 서울고등법원 2024. 7. 5. 선고 2023나2014405 판결은 정비업체의 책임 없는 사유로 용역 제공이 불가능해진 경우에 해당한다고 보아 민법 제538조 제1항을 적용해 조합설립인가 단계까지의 용역 대가 전액을 지급하라고 판단했다. 이런 무귀책이 인정되지 않더라도, 실제 수행해 조합이 이익을 얻은 업무가 있다면 그 기여도에 상응하는 보수를 부당이득으로 청구할 수 있다 할 것이다. 다만 그 기여도를 얼마로 볼 것인지를 두고 다시 다툼이 생겨, 결국 감정으로 가치를 가리는 경우가 많다.
실무상 유의점
추진위 계약의 효력은 계약서 문구와 총회의 시점·안건에 따라 결정되는 경우가 많다. 추진위라면 애초에 업무범위를 조합설립 준비로 한정해 계약하는 것이 좋고, 정비업체라면 조합 설립 이후 곧바로 안건을 특정한 추인 결의를 받아 두어야 한다. 조합도 추인 안건을 명확히 상정해 조합원이 의결 대상을 알 수 있게 해 두는 것이 좋다. 이 두 가지를 놓치면 용역비의 지급 근거가 계약에서 부당이득으로 바뀌어 감정과 소송으로 이어지기 쉽다.
이 글은 일반적 정보 제공을 위한 것으로 개별 사안의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 추진위 용역계약의 승계나 추인과 관련해 궁금한 점이 있으시면 정비사업 소송 경험이 있는 변호사와 상담해 보시기를 권합니다.
